Sprzedaż mieszkania wiąże się dziś nie tylko z przygotowaniem aktu notarialnego, rozliczeniem mediów i przekazaniem kluczy. Właściciel powinien również zadbać o dokument określający efektywność energetyczną lokalu. Obowiązek ten dotyczy zarówno mieszkań w blokach, jak i lokali w kamienicach czy apartamentowcach. W praktyce brak świadectwa może skomplikować finalizację transakcji, a w określonych sytuacjach narazić sprzedającego na odpowiedzialność finansową.
Kiedy świadectwo jest potrzebne przy sprzedaży?
Świadectwo charakterystyki energetycznej należy przekazać nabywcy przy zawieraniu umowy sprzedaży. Dotyczy to lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, a także części budynku stanowiącej samodzielną całość użytkową. Najważniejsze jest to, że dokument powinien zostać przekazany kupującemu najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.
Obowiązek nie zależy od wieku budynku. Certyfikat może być wymagany zarówno przy sprzedaży nowego mieszkania od dewelopera, jak i lokalu w wielkiej płycie lub przedwojennej kamienicy. Znaczenie ma sam fakt sprzedaży nieruchomości, a nie jej standard, powierzchnia czy źródło ogrzewania.
Warto pamiętać, że świadectwo przygotowuje się dla konkretnego lokalu. Właściciel mieszkania nie powinien zakładać, że wystarczy dokument sporządzony wyłącznie dla całego budynku. W niektórych przypadkach dane z charakterystyki budynku mogą posłużyć jako podstawa do opracowania świadectwa dla lokalu, ale finalny dokument musi odnosić się do sprzedawanej nieruchomości.
Co powinien zrobić właściciel przed podpisaniem aktu?
Najbezpieczniej zlecić wykonanie świadectwa z wyprzedzeniem, jeszcze na etapie przygotowywania oferty sprzedaży. Dokument sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Uprawniony audytor potrzebuje zwykle podstawowych informacji o mieszkaniu: jego powierzchni, układzie, rodzaju okien, sposobie ogrzewania, wentylacji, przygotowaniu ciepłej wody oraz danych dotyczących budynku.
Jeżeli właściciel dysponuje dokumentacją techniczną, rzutami lokalu, informacją o ociepleniu budynku albo rozliczeniami za ogrzewanie, warto je przygotować. Ułatwi to rzetelne opracowanie certyfikatu. W przypadku starszych nieruchomości część danych można ustalić podczas oględzin lub na podstawie informacji uzyskanych od zarządcy czy wspólnoty mieszkaniowej.
Praktyczne informacje o tym, kiedy dokument jest wymagany i jak wygląda procedura jego uzyskania, zawiera poradnik: świadectwo energetyczne mieszkania i domu.
Jak długo dokument zachowuje ważność?
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest co do zasady ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia. Nie oznacza to jednak, że każdy starszy dokument można bez zastanowienia wykorzystać przy sprzedaży. Certyfikat traci aktualność wcześniej, jeśli po jego wystawieniu przeprowadzono roboty budowlano-instalacyjne wpływające na charakterystykę energetyczną lokalu lub budynku.
Chodzi na przykład o wymianę okien, docieplenie ścian, modernizację ogrzewania, zmianę źródła ciepła, montaż klimatyzacji czy istotną przebudowę instalacji. W takiej sytuacji warto zamówić nowe świadectwo. Kupujący otrzyma wówczas dokument odzwierciedlający rzeczywisty stan nieruchomości, a sprzedający uniknie wątpliwości podczas transakcji.
Informacje energetyczne w ogłoszeniu sprzedaży
Obowiązki właściciela zaczynają się często jeszcze przed znalezieniem kupca. Jeżeli dla mieszkania sporządzono świadectwo, w ogłoszeniu sprzedaży należy podać wskazane w nim wskaźniki dotyczące zapotrzebowania na energię. Są to między innymi informacje o rocznym zapotrzebowaniu na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, a także udział odnawialnych źródeł energii i jednostkowa emisja dwutlenku węgla.
W praktyce portale ogłoszeniowe coraz częściej udostępniają odpowiednie pola do uzupełnienia tych danych. Nie warto traktować ich jako formalności. Parametry energetyczne mogą mieć znaczenie dla kupującego, zwłaszcza przy rosnących kosztach ogrzewania i energii. Dobrze przygotowana oferta buduje też zaufanie oraz ogranicza liczbę pytań na późniejszym etapie negocjacji.
Przekazanie dokumentu kupującemu i rola notariusza
Przy sprzedaży właściciel przekazuje kupującemu świadectwo w formie papierowej albo elektronicznej. Dokument elektroniczny powinien być opatrzony kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby, która go sporządziła. Warto ustalić z notariuszem przed terminem aktu, w jakiej formie dokument ma zostać przedstawiony.
Nabywca nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Notariusz odnotowuje w akcie, czy sprzedający przekazał dokument kupującemu. Jeżeli świadectwa brakuje, notariusz informuje strony o obowiązku jego przekazania oraz o możliwych konsekwencjach niedopełnienia obowiązku. Sam brak certyfikatu nie musi jednak automatycznie uniemożliwić zawarcia umowy sprzedaży.
Jakie konsekwencje grożą za brak świadectwa?
Niewywiązanie się z obowiązku przekazania świadectwa może skutkować karą grzywny. Przepisy przewidują za takie naruszenie karę do 5 000 zł. Poza ryzykiem sankcji sprzedający może narazić się na spór z kupującym, zwłaszcza gdy nabywca uzna, że nie otrzymał wymaganych informacji o kosztach i standardzie energetycznym lokalu.
Z perspektywy właściciela najlepiej potraktować świadectwo jako jeden z podstawowych dokumentów sprzedażowych, podobnie jak zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty czy dokumenty dotyczące prawa własności. Zamówienie go odpowiednio wcześnie pozwala spokojnie przygotować ogłoszenie, skompletować dokumentację dla notariusza i przekazać mieszkanie bez niepotrzebnych formalnych problemów.
